新城控股：美元债的偿还已提前铺排，从未想过放弃开发业务
5月26日下午，新城控股（601155.SH）召开股东大会，董事长王晓松带着管理团队出席。在股东交流环节，王晓松等高管就公司战略、融资、债务等问题回应股东关注。
谈及房地产行业的这轮调整，王晓松表示，正是因为自己没有在一把手的位置经历过房地产行业的大起大落，也是没有经历过市场下落一两年就恢复的阶段，才会在行业每次下落时都当成是寒冬来临。
据悉，自2021年7月至今，新城控股未再新增项目。王晓松介绍，这期间公司收支、现金流、管理架构等均做了收缩和调整，但维持了核心团队的稳定。
王晓松：80%的时间花费在商业板块，这是公司基本盘和未来发展的基石
现场有投资人关注王晓松在各业务板块的精力分配，王晓松回应称，过去自己精力主要在地产开发业务，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石，自己也将更多的精力投入到商业板块，大概占据自己80%的时间。
王晓松介绍，还有两块业务占据了自己很大的精力，一是对人员，人才对公司是很重要的资源，公司也随着形势的变化做了一些人员和架构调整；另一方面，是和财务相关的指标方面，也会和金融机构做很多的沟通。
王晓松坦承，目前，公司仍在穿越周期的过程中，虽然没办法保证公司100%的安全，但是根据目前的情况可以判断，公司还是一个比较安全的企业。
王晓松还介绍，最近三年，自己还有一个很重要的工作，就是恢复公司在资本市场的信用，最近一两年公司的信用有所恢复，但恢复是有代价的，希望代价可以逐步减少，并恢复到正常企业稳定经营的水平。目前，这依然是公司近期最重要的工作之一。
王晓松：从来未想过放弃开发业务，极端情况下会给开发业务兜底
就开发量而言，新城控股的开发业务在萎缩，今年其计划竣工面积为550万平方米，竣工面积不到2024年的40%。
但王晓松在股东会上则表示，公司从来未想过放弃开发业务。中国房地产市场至少拥有几万亿元市场，也很难再找一个这么大规模的市场。
王晓松进一步解释称，新城在这个市场里打了30多年仗，最近的这仗，我们打得还不错，公司仍拥有完整的、专业的开发业务团队，为什么要浪费？
对于当下的困难，王晓松给出了解决方案，即利用代建业务，把管理团队稳定住。如果未来有机会，公司整体也稳定了，会在开发业务上做一些机会性的投资，但开发业务在公司战略上属于锦上添花的业务。
新城控股地产开发业务负责人严政介绍，有些过去获取的项目未进行开发，主要是基于两方面的原因，一是市场原因：市场容量变小、需要增加建设投入、没有现金回笼的销售等，这些如果开发反而会拖累公司的现金流。二是，有些市场虽然存在，但开发的代价比较大，可能会造成亏损。
现阶段，新城在控制资产折损的额度。严政进一步补充称，有些亏损的项目，为了保交付或者换取现金流，公司会严格地执行以销定产的策略，尽可能地控制亏损的额度和在建面积。对一些没什么市场机会的地块，公司也在和地方政府沟通，希望政府能回购。
开发业务向好。王晓松介绍，现阶段开发和商业板块的现金流已经在做区分，分开管理了。王晓松也表示，在一些极端情况下，比如商票兑付等一些基于集团信用的问题，集团还是会给开发业务做一些兜底。
王晓松解释称，现阶段这样的兜底行为并不多，因为经过过去两年的集中交付公司开发项目在急剧减少，那段时间集中还掉了很多债。
美元债的偿还工作已提前铺排
今年，新城系两笔合计6亿美元的境外债到期。“新城发展 4.45 20250713”和“新城控股 4.6 2520251015”分别于今年7月13日和10月15日到期，本金额均为3亿美元。
新城控股董事会秘书李峰介绍，6亿美元债券的偿还工作公司已经提前铺排，正在有序推进。据悉，最近被关注的由中债增担保的中期票据，发行额度大概在15亿元至20亿元之间。
除此之外，新城控股也在利用由吾悦广场组成的另外四个资产包和熟悉的金融机构沟通融资，目前仍在过程中，按照规划预计在债务到期前会落地。
关于是否新发美元债，王晓松介绍，目前在试探水温，如果境外投资人认可且价格合适，会做尝试。王晓松同时表示，美元债是锦上添花的事情，如果现阶段不适合发行，公司也会按此前的既定规划推动融资和还债工作。
对于外界关注的REITs，王晓松介绍，公司已经在申报，且有一段时间，目前仍处于政府相关部门的审批阶段，暂时未有太多明确反馈信息。
现场有股东关心新城未来会将债务维持在什么水平，李峰介绍，截至去年底公司有息负债是536亿元，过往几年公司的有息负债压降较多，目前大部分的有息负债均置换为抵押债。
李峰称，从今年初，公司的债务水平比较稳定，公司也希望维持稳定的债务水平，没打算极度压缩债务，因为适度的债务水平有助于公司业务的开展。
李峰给大家算了一笔账，吾悦广场的账面价值在1230亿元左右，公司的总债务水平530亿元左右，吾悦广场的抵押率是不高的。即便假设全部有息负债都靠吾悦广场，也是可以的，事实上公司还有许多开发货值和土地，这个角度公司的债务是可控的，负债率处在行业的中间水平。